Investir à Bali, étape par étape
Acheter, louer un terrain, faire construire, créer une société : à Bali, chaque projet immobilier suit des règles précises. Voici l'essentiel, et la façon dont Unaya vous accompagne du terrain jusqu'à la mise en location.
Quel est votre projet ?
Tout commence par votre objectif : il décide de l'emplacement, du budget et de la structure juridique.
Y vivre
Plus de six mois par an à Bali. Le calme compte plus que les plages : au milieu des rizières, un peu à l'écart, vous aurez plus d'espace pour le même budget.
Une résidence secondaire qui se loue
Quelques semaines par an pour vous, le reste en location. L'emplacement doit plaire aux voyageurs : Uluwatu / Jimbaran, Tanah Lot / Canggu West, Seminyak / Kerobokan.
Un investissement locatif
Priorité au rendement : une zone déjà prisée, plus sûre mais plus chère, ou un secteur en devenir, plus abordable, avec un potentiel de plus-value.
Pleine propriété ou bail : ce que la loi permet
En Indonésie, la pleine propriété d'un terrain (Hak Milik) est réservée aux citoyens indonésiens. Un étranger a trois solutions légales.
Le bail (leasehold)
Vous louez le terrain sur une longue durée, souvent 25 à 30 ans, avec une prolongation négociée dès le départ. En général la formule la plus rentable pour louer.
Une société PT PMA
Une société indonésienne à capitaux étrangers peut détenir un droit de construire (Hak Guna Bangunan) de longue durée, renouvelable. Capital important et comptabilité rigoureuse.
Le droit d'usage
Avec un titre de séjour, un étranger peut, sous conditions, détenir un droit d'usage (Hak Pakai) sur une habitation pour y vivre.
À éviter absolument : les montages « prête-nom », où un Indonésien achète en son nom pour vous. Ils n'offrent aucune protection et peuvent vous faire perdre votre bien.
Acheter une villa ou faire construire
Acheter une villa existante
La solution la plus rapide.
- Louable presque tout de suite
- Vous voyez ce que vous achetez
- Titres, permis et état du bâtiment à vérifier de près
Faire construire
Une villa pensée pour la location, à votre goût.
- Conçue pour louer, sur un terrain bien choisi
- Budget et finitions maîtrisés
- Plus long : terrain, plans, permis, chantier, ameublement
- Suivi sur place indispensable
Dans les deux cas, un notaire indonésien (PPAT) établit les actes, et chaque document est vérifié avant tout paiement.
En nom propre ou via une société ?
Le bon choix dépend de votre budget, de votre résidence fiscale et des revenus attendus.
| En nom propre | Avec une PT PMA | |
|---|---|---|
| Mise en place simple et peu coûteuse | ✓ | – |
| Frais de fonctionnement réduits | ✓ | – |
| Détenir un droit de construire (HGB) | – | ✓ |
| Titre de séjour investisseur (KITAS) possible | – | ✓ |
| Cadre clair pour le personnel et les amortissements | – | ✓ |
| Adapté aux revenus locatifs importants | – | ✓ |
Nous vous mettons en relation avec des conseillers juridiques et fiscaux de confiance pour valider la structure.
Numéros fiscaux et taxes
NPWP
Le numéro fiscal national. Automatique pour une société ; possible pour un particulier étranger sous conditions, en général avec un titre de séjour.
Taxe sur l'hébergement
Sur les locations courte durée à Badung, payée par les voyageurs et reversée à la région. La villa doit être enregistrée.
Taxe foncière (PBB)
Due chaque année sur le terrain et le bâtiment.
Impôt sur les revenus
Le taux et la forme dépendent de la structure (particulier, société, dividendes) et des conventions avec votre pays.
Les règles fiscales évoluent régulièrement : ces informations sont générales et doivent être confirmées par un conseiller.
Louer en règle : un impératif
Les contrôles se renforcent. Les plateformes de réservation transmettent leurs données à l'administration, et l'Indonésie échange des informations fiscales avec de nombreux pays : une villa louée sans être déclarée expose son propriétaire à de lourds redressements, ici comme dans son pays.
Avec Unaya Management, votre villa est louée dans les règles, et vous suivez tout dans votre espace propriétaire.
Comment Unaya vous accompagne
Recherche
Le terrain ou la villa adaptés à votre projet, dans les zones que nous connaissons.
Vérifications
Titres, zonage, permis et contrats, avec un notaire et des juristes partenaires.
Conception et chantier
Architectes, devis, suivi des travaux et du budget.
Ameublement
Mobilier, décoration et photos pour une villa prête à louer.
Mise en location
Gestion par Unaya Management, rapport mensuel et espace propriétaire.
Parlons de votre projet
Chaque projet est différent. Écrivez-nous : nous vous répondons sous 24 h pour un premier échange, sans engagement.
Le site dédié d'Unaya Build arrive bientôt.
Cette page est fournie à titre d'information générale. Elle ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil fiscal, ni un conseil en investissement. Faites valider votre projet par des professionnels qualifiés.